Comment le métro fait-il exploser les prix de l’immobilier en Île-de-France ?

métro Photo credit: Amelien (Fr) (Moving without internet) on VisualHunt.com / CC BY-NC
Photo credit: Amelien (Fr) (Moving without internet) on VisualHunt.com

Depuis l’annonce du chantier Grand-Paris Express , en 2017, et ses 4 nouvelles lignes de métro automatique, les prix de l’immobilier autour des futures gares du projet n’ont fait qu’augmenter, comme l’illustre la ligne 14, tout juste prolongée au Nord de Paris. Les investisseurs n’hésitent pas à spéculer sur ces tendances du marché francilien.

« Trois, deux un… Baissez la grille ». Plus d’une centaine de voyageurs étaient rassemblés, lundi 14 décembre, devant l’entrée de la bouche de métro Mairie de Saint-Ouen afin d’inaugurer le nouveau terminus de la ligne 14.

Cette extension de la ligne de métro vers le Nord, dans le cadre du projet Grand-Paris Express, était attendue avec impatience par les Dionysien(e)s depuis plus de cinq ans. Car aujourd’hui, avoir à proximité de son logement une station de métro est devenu une plus-value majeure sur le prix des logements en Île-de-France. Lorsque l’on sait qu’à Paris le prix du m2 a dépassé la barre des 10 000€, de nombreux acheteurs préfèrent alors investir aux abords de la ville et font ainsi flamber les prix de l’immobilier dans certains secteurs. 

L’exemple de la ligne 14, étendue de Saint-Lazare à Mairie de Saint-Ouen, l’atteste. Depuis l’annonce du projet de travaux sur la ligne, en 2014, les prix immobiliers à proximité des nouvelles stations de métro ont grimpé de manière exponentielle. Selon une étude de Meilleurs Agents, la hausse est estimée en moyenne à + 46,7% en 5 ans, ce qui représente une augmentation des prix plus importante que sur l’ensemble de la ville de Paris (+32,4%) sur la même période. 

Des secteurs qui deviennent attractifs grâce aux transports

À la station porte de Clichy – qui n’ouvrira au public qu’en 2021 – les biens autour du future métro, proche du Tribunal de Paris, sont extrêmement prisés et le prix du m2 approche déjà les 10 000€ (9.487€). Autrefois uniquement desservie par la ligne 13, cette zone devient de plus en plus attractive et attire commerces, bureaux, construction de logements… Cela, grâce aux nouveaux moyens de transports, comme l’explique Pascale Aengenendt, gérante de Laforêt Clichy : « Les quartiers se développent beaucoup, ce qui rassure les acheteurs. L’arrivée de la ligne 14 a accéléré l’engouement autour de la ville. Les demandes d’achat sont de plus en plus nombreuses ». Et donc, logiquement, les prix grimpent. « À logement comparable, un deux-pièces que j’aurais vendu 5000 euros le m² il y a trois ans, se vend aujourd’hui 8000 euros environ », détaille la gérante.

prix m2 métro ligne 14
Ligne 14 : Évolution des prix autour des Gares depuis 2008. – Source : Notaires du Grand Paris.

Même constat à la Mairie de Saint-Ouen. Si le terminus reste le quartier le plus accessible des 4 nouvelles stations (Pont Cardinet, Porte de Clichy, Saint-Ouen, Mairie de Saint-Ouen), avec un prix moyen au m2 de 6.138 euros, c’est aussi la bouche de métro qui observe la variation de prix la plus importante : une augmentation de 55% en 5 ans, selon l’étude de Meilleurs Agents. Et de fait, certaines entreprises en profitent pour y implanter leurs locaux, comme le conseil régional d’Île-de-France qui s’est installé à deux pas de la mairie, en 2018. 

Vers de nouveaux eldorados pour investir ?

Si l’extension de la ligne 14 a pu permettre à des secteurs comme Saint-Ouen (93) ou Clichy de se développer davantage, certains spéculateurs vont encore plus loin. Ils surfent sur ces vagues d’augmentation des prix pour investir au plus vite dans des biens aux abords de futures gares du Grand-Paris Express où le prix du m2 n’est pas encore trop excessif.

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lien vers l’infographie : https://datawrapper.dwcdn.net/Rn6gm/1/

C’est le cas de Quentin Berbey. En 2018, le jeune homme, originaire de Limoges, fait l’acquisition d’un appartement de 42 m2 dans le quartier de Rouget de Lisle à Vitry-sur-Seine pour 133 000 €. « Une très bonne affaire, juge Quentin Berbey. Aujourd’hui Vitry est très mal desservie. On est coincé entre le RER C, qui fonctionne une fois sur le deux, et une ligne de bus pour aller jusqu’à Orly. Lorsque que j’ai acheté mon appartement, je savais qu’une ligne de métro et de tramway allaient rapidement être construites. » En effet, grâce au projet du Grand-Paris Express, dès 2024, deux bouches de métro de la future ligne 15 et deux stations de tramway devraient voir le jour dans le secteur. Un aménagement qui, par exemple, permettrait d’effectuer un trajet Vitry Centre-Orly en 15 minutes, contre 51 aujourd’hui.

À Lire aussi : À Paris, la ligne 14 se dote de 4 nouvelles stations de métro

Au delà du gain de temps, Quentin Berbey s’intéresse à l’impact des transports sur l’évolution du prix de son logement. Pour se faire, il réalise une expérience, en décembre 2019 : « J’ai simulé une annonce de vente de mon appartement sur Le bon coin à un prix qui me paraissait extrêmement excessif (210 000€) par rapport au prix d’achat. Mais, contre toute attente, j’ai dû enlever le post sur le site au bout d’une demi-journée, car j’avais déjà reçu plus d’une quinzaine d’appels », s’étonne encore le jeune homme. 

Évolution du prix d’un logement équivalent à celui de Quentin dans le même secteur entre 2015 et 2020. – Source : etalab.gouv.fr

Pourtant, les estimations de Quentin Berbey n’étaient pas si éloignées de la réalité. Dans la ville la plus peuplée du Val-de-Marne, où le prix moyen du m2 est estimé à 4 030 €, les tarifs de biens immobiliers ont aujourd’hui quasiment doublés. Un appartement situé dans le même secteur avec la même superficie se vend désormais à 200 000€. Une hausse dont compte bien profiter Quentin Berbey : « Je ne me vois pas rester à Vitry toute ma vie. Mais je vais bien évidemment attendre que le prix de mon appartement atteigne son pic, lorsque la construction du métro sera achevée, pour le revendre ». 

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