Lieux mythiques, presque mystiques, les passages et galeries de Paris constituent l’une des curiosités architecturales de la capitale. Pourtant, ils sont menacés en raison de leur statut juridique peu protecteur, de leur gestion hétérogène, et des intentions parfois douteuses d’investisseurs fortunés.

Ils sont reconnaissables à leur arcade en pierre, joliment ornée d’une inscription en lettres d’or : passage Verdeau, passage Jouffroy, passage des Panoramas, galerie Vivienne. Ils ont abrité les terribles frères Zemmour ou le célèbre Eugène-François Vidocq, tour à tour bandit, indic, détective puis chef de la sûreté de Paris.

Cet héritage du XIXème siècle a connu un âge d’or “avant de subir l’arrivée des travaux haussmanniens, qui en ont rasé la grande majorité : 150 au XIXème siècle, il n’en existe aujourd’hui plus qu’une trentaine dans la capitale”, explique Sylvain Chauvineau, guide touristique dans les passages parisiens. Longtemps délaissés au profit des grands magasins, ces lieux intimistes suscitent de nouveau l’attention à partir des années 1960, l’Etat et la région prenant conscience de leur intérêt patrimonial.

Le ministère de la culture décide progressivement d’en inscrire dix-sept aux monuments historiques, ouvrant la voie à des subventions aux travaux d’entretien et de rénovation – qui ne peuvent atteindre plus de 40% du devis total. Haut-fonctionnaire, Aimée Dubos s’est beaucoup investie dans le dialogue avec l’Etat et la mairie pour la valorisation des passages parisiens. Dans les années 1990 en poste au ministère de  la Culture, elle s’occupait des dossiers de classement à l’Unesco des chemins de Saint Jacques. Avec deux autres personnes, elle décide de fonder l’Association des passages et galeries. “L’objectif était de créer des circuits touristiques”, raconte-t-elle.  “Tout comme les chemins, nous avons estimé que les passages devaient être envisagés comme un ensemble, un réseau”.

Indépendamment des monuments historiques, la Ville de Paris cible depuis 1983 douze passages qu’elle a choisi d’aider selon plusieurs critères : leur potentiel commercial, l’état du bâtiment, leur niveau d’entretien… en privilégiant les plus fragiles. Depuis, leurs propriétaires peuvent bénéficier du financement de 25% d’éventuels travaux d’embellissement ou d’agrémentation du passage. Yves Bozelec, architecte voyer de la Ville de Paris, est en charge d’une mission visant à signer avec les propriétaires de ces passages des conventions afin de les pousser à la rénovation et les y accompagner.

Car si les subventions existent, les chantiers ne peuvent être lancés qu’à l’initiative des propriétaires. Si l’on pourrait croire qu’ils appartiennent à la ville de Paris, les passages et galeries sont essentiellement des multipropriétés privées. “La grande majorité des passages sont privés, sauf quelques cas exceptionnels. Cette multiplicité d’acteurs complexifie la mise en valeur et la mise en tourisme de ces lieux originaux”, expliquait Dorothé Métivier dans un mémoire réalisé en 2010. Un constat qui demeure d’actualité neuf ans plus tard, et qui est au cœur des problèmes d’entretien que connaissent les passages.

 

L’inertie de la copropriété

“Beaucoup refusent de payer pour engager des travaux”, constate Yves Bozelec. Comme dans de nombreux immeubles,  la mésentente entre les propriétaires ou tout simplement l’absence de coordination entraîne des difficultés. Sauf qu’ici, les lieux présentent une immense valeur architecturale et marchande. Or les discordes mènent parfois à des situations absurdes  : ainsi, dans le passage des Panoramas sur les Grands boulevards, il n’existe même pas de syndic unique de copropriété. Chacun est donc responsable du morceau de verrière qui abrite les quelques mètres carrés devant sa boutique : des carreaux flambant neuf alternent ainsi avec des carreaux cassés. Une situation qui inquiète Yves Bozelec. “Aujourd’hui, le passage des panoramas est clairement menacé. Il souffre en outre de gros problèmes d’hygiène, du fait de la multiplication des restaurants et d’un local poubelles inadapté, mais les copropriétaires ne s’entendent pas pour lancer ce chantier.”

Dans ces cas-là, l’architecte tente de négocier avec les propriétaires récalcitrants, va les rencontrer un par un pour arriver à un consensus. Il refuse toutefois de dévoiler plus avant les ressorts dont il dispose pour vaincre les dernières réticences. “C’est notre cuisine interne, je ne peux pas en parler!” botte-t-il en touche dans un grand éclat de rire. Mais la difficulté à gérer les propriétaires peut aller plus loin. Dans le passage du Ponceau, lui aussi menacé de dégradation, “le syndic a tout bonnement détourné l’argent que nous avions alloué”, confie l’architecte, assurant pourtant que la Ville de Paris suit rigoureusement les travaux.

A l’inverse, certaines rénovations sont couronnées de succès. Certaines multipropriétés entretiennent avec soin leur passage : celui du Grand Cerf, rue Saint Denis, en est un exemple frappant. Détenu en partie par la Ville de Paris et par une société d’assurance, il était menacé d’effondrement dans les années 1980, jusqu’à son inscription en 1985 aux Monuments historiques. Aujourd’hui, il est l’un des passages les plus prisés et les plus dynamiques. “Les copropriétaires se sont très bien organisés pour conserver des loyers bas pour attirer des jeunes. Ils ont ainsi acquis une bonne visibilité, en prenant le parti de s’orienter vers le luxe.”

 

Spéculation dans le passage Jouffroy

L’expérience a par ailleurs montré que si la multipropriété ralentit les procédures, un gestionnaire unique ne produit pas toujours des miracles. Les commerçants du passage Jouffroy peuvent en témoigner. Il y a deux ans, la société d’investissement allemande Weinberg – fondée par Serge Weinberg, président de Sanofi – rachète la société du passage. “Ils ont voulu renouveler tous les baux, en augmentant les loyers de façon complètement démesurée” raconte un bijoutier installé là depuis une trentaine d’années. “L’objectif était clairement d’évincer certains de nos commerces, en rendant les loyers complètement inaccessibles. Qu’ils augmentent les loyers est normal, nos baux ont été faits il y a des dizaines d’années. Là, ils réclamaient des sommes complètement indécentes.”

De nombreux locaux ont ainsi été vidés de leurs locataires. Depuis, le passage a de nouveaux changé de mains. “Pour Weinberg, c’était une opération commerciale spéculative, prévue depuis le début”, assure le gardien de Jouffroy. Le fonds d’investissement l’a revendu en septembre à Dassault Immobilier en même temps qu’un ensemble de quelques immeubles, le tout pour la modique somme de 145 millions d’euros. “Pour le moment, les relations semblent meilleures avec Dassault” reconnaît le bijoutier. “Ils ont l’air de vouloir rester longtemps, ils ont engagé de gros travaux de rénovation. Et les loyers ne devraient pas augmenter de façon démesurée. On croise les doigts pour que l’avenir nous le confirme…”, ajoute le commerçant qui n’a pas encore reçu le futur contrat de bail.

 

Galerie Vivienne, les dérives de la rénovation “cheap”

Autre risque qui guette les passages parisiens, des choix de rénovation parfois bien éloignés de l’esprit architectural de l’époque de leur construction. La galerie Vivienne, somptueux dédale détenu par l’Institut de France, faisait il y a trois ans l’objet d’une vive polémique. Les travaux de rénovation alors engagés dans une aile de la Galerie avaient suscité l’indignation.  

Des murs repeints en vert, des boiseries remplacées par du toc, et un verre de serre substitué au verre cathédrale de la verrière d’époque. Jack Lang avait dénoncé “une rénovation destructrice” à 864 000 euros, qui « transfigure et dénature profondément l’un des plus beaux sites culturels parisiens ». Surprenant de la part d’une institution publique, de surcroît dédiée… à l’art. Pour Aimée Dubos, pourtant, la critique n’avait pas lieu d’être. “Ce qu’ils ont fait est magnifique. Ce n’est pas parce que l’on rénove des passages du XIXème que l’on doit le faire à l’identique ! C’est comme pour Notre-Dame, le débat est ouvert sur la nouvelle flèche qui remplacera celle dessinée par Viollet le Duc…”

Après ces travaux douteux, les récriminations ont partiellement payé puisque l’aile de la galerie actuellement en rénovation est peinte dans des couleurs différentes, mais l’éternel débat sur les manières de rénover le patrimoine historique, dans l’esprit de l’époque ou en y ajoutant une touche contemporaine, reste ouvert. Yves Bozelec tranche sans hésitation pour la première option. “A titre personnel, je trouve que ce qu’ils ont fait à la Galerie Vivienne ne convient pas du tout. Et dans tous les passages sur lesquels j’interviens, je plaide pour une restauration à l’identique. Je ne suis pas très moderne…”

 

Les boutiques anciennes menacées

Mais la principale menace qui pèse aujourd’hui sur les passages concerne peut-être la protection des boutiques anciennes. Le cas Jouffroy illustre ce danger. Dans le laps de temps entre son achat et sa revente par Weinberg, le fonds d’investissement a implanté, au grand dam de beaucoup d’habitants du quartier, un immense Mark et Spencers de 800m2 à l’entrée du passage. Si les commerçants reconnaissent que l’arrivée de la marque britannique a plutôt favorisé la fréquentation des lieux, leur installation a fait jaser. Car les boutiques des passages sont petites, ces lieux ne correspondent pas aux besoins d’un supermarché : les travaux ont donc exigé de détruire deux boutiques, dont une ancienne, vieille du XIXème siècle (et par la même occasion de reléguer un gérant de boutique au fond du passage).

“Des commerces décrits par Balzac et Zola sont aujourd’hui partiellement détruits”, se désole Aimée Dubos. La protection dont bénéficie les passages ne concerne en effet que le sol et la verrière ainsi que les façades, mais pas les boutiques en elles-mêmes. “Une seule est protégée, c’est celle du Caffè Stern dans le passage des Panoramas.” Pourtant, constate-t-elle, la Ville de Paris refuse à ce jour de s’impliquer dans la protection des boutiques anciennes. “Ce n’est pas un problème de moyens juridiques : il y a de toute évidence un manque de volonté politique”, regrette-t-elle en assurant qu’elle s’apprête à rencontrer la Ville de Paris afin d’entamer des négociations.

Selon Yves Bozelec, la difficulté de cette problématique repose également sur la distinction entre boutiques communes et boutiques privatives. “On ne peut rien leur imposer. Lorsque je signe  des conventions avec des passages, j’essaie d’adjoindre une charte architecturale relative pour les vitrines, mais elle n’est pas toujours respectée”, regrette-t-il.

Les passages tributaires de la volonté politique

Si des passages se dégradent quand d’autres fleurissent, certains tombent tout simplement en déshérence. Car ces galeries sont avant tout marchandes, elles se souvent spécialisées dans un type de commerces : le passage des panoramas recèle de philatélistes et le passage Brady de restaurants indo-pakistanais. D’autres ont connu une vitalité, comme le passage du Caire autour du textile par exemple, mais se sont vidés lorsque le secteur a connu d’importantes mutations économiques. Désertés, ils n’attirent plus les passants et les commerces rechignent par conséquent à s’y installer.

Des “projets d’avenir encore officieux” sont selon Yves Bozelec en réflexion pour redynamiser le passage du Caire. Mais la volonté politique est fluctuante autour de cet enjeu pourtant majeur sur le plan touristique. L’architecte souhaiterait que la mairie de Paris augmente les subventions et que la législation impose aux copropriétaires la création d’une association syndicale libre pour chaque passage. “Les moyens juridiques existent, mais c’est un processus long”. À terme, son rêve serait de faire inscrire ces chefs-d’oeuvre au patrimoine mondial de l’Unesco.

Malheureusement, ces orientations politiques ne constituent pas une priorité de la mandature actuelle, selon l’architecte qui voit l’enveloppe de son budget arrivée à sa fin et espère voir sa mission prolongée. “Je ne pourrai pas faire grand chose de plus d’ici la fin de ce mandat… on verra avec le prochain maire”. Mais l’enjeu politique ne relève pas seulement de la Ville de Paris, Yves Bozelec sollicite également les maires d’arrondissement. “Il y a eu une attention pour les passages dans les années 1980 et 1990. En ce moment, je suis plutôt face à des élus qui s’en désintéressent.”

Nolwenn JAUMOUILLÉ