Le monde de l’immobilier écolo

 

L’immobilier parisien peine à se mettre au vert

Maintenant qu’il connaît tout des normes et labels écologiques liés au logement, Loïc se tourne vers les acteurs de l’immobilier francilien. Ses recherches ne se montrent pas à la hauteur de ses attentes : Paris n’a pas encore pris le pas de l’habitat écoresponsable.

Des travaux de construction, au cœur de l’écoquartier de Clichy-Batignolles. Crédits: JH

En bas de chez Loïc, plusieurs agences immobilières sont ouvertes. Le trentenaire se lance dans la première étape de sa recherche d’un appartement écoresponsable. Les yeux ronds de la conseillère Orpi lui annoncent déjà l’ardeur de la tâche qu’il s’est fixée. “Non monsieur, on ne fait pas du tout ça ici. Vous savez, les gens cherchent en premier lieu à se loger, explique la jeune femme. Lorsqu’on a un appartement à louer, il y a au moins une quinzaine de locataires potentiels qui se présentent à la visite. A la fin, c’est le propriétaire qui choisit sur dossier.” 

La rénovation thermique ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement ? Les propriétaires ne semblent pas tellement s’en préoccuper. “Il faut savoir qu’il y a une obligation légale d’afficher le DPE pour chaque bien à vendre ou à louer, mais il ne signifie rien, précise la conseillère, amusée. Ce diagnostic est calculé sur la moyenne mensuelle de la consommation énergétique du logement. Si le propriétaire habite à l’étranger et n’est jamais là, il aura un très bon diagnostic. Au contraire, si l’on est dans un immeuble à chauffage collectif, je peux vous dire que la note finale est salée et ce n’est pas pour autant représentatif des performances énergétiques du logement.” 

Concernant la location d’appartements existants, Loïc comprend rapidement que les exigences écologiques de la population sont trop faibles pour pousser les propriétaires à engager la rénovation thermique de leurs biens immobiliers. “Etant donné vos exigences, vous feriez mieux de vous tourner vers l’achat sur plan”, résume une conseillère de l’agence Connexions Immobiliers.

L’achat sur plan, une solution coûteuse

La location d’un appartement écoresponsable s’avérant compliquée, Loïc est résolu à trouver un promoteur qui pourra le renseigner à propos de l’achat sur plan. Si des projets de logements ultra-innovants sont en chantier dans la capitale, aucun ne revendique un label écologique pour ses constructions. Et le prix des appartements à la vente dépasse d’au moins 30% ceux des biens de taille similaire existant déjà dans le quartier. 

Loïc décide alors de voir ce qui se fait en banlieue parisienne. Il rencontre Maxime Brard, directeur d’Ecolocost, un petit promoteur immobilier écolo. Son entreprise fabrique des maisons écoresponsables à Villeneuve Saint-Georges, près de Créteil et se vante d’être un des premiers à avoir conçu un programme de maisons à énergie positive (Bepos). Ancien directeur commercial chez Bouygues Immobilier et Vinci Immobilier, Maxime Brard connaît bien le secteur. Il a préféré orienter ses activités en banlieue.

Il affirme à Loïc que le marché se divise entre les gros et les petits promoteurs. “Parmi les premiers, il faut compter Woodeum, REI et Cogedim à l’origine de plusieurs grands projets de construction de résidences écologiques aux abords de Paris, détaille le chef d’entreprise. Ils misent surtout sur le bois biosourcé – disponible en grande quantité, extrait du milieu naturel dans le respect de ce dernier et peu énergivore – et ont leur propre label de bâtiments basse consommation (BBC).” Ecolocost se range parmi les petits acteurs du logement durable en banlieue, au même titre que Green Eco Promotion et Ecoxia, deux autres sociétés embryonnaires. 
Malgré leur position excentrée, les prix des appartements à l’achat sur plan en banlieue restent élevés.

Loïc tente alors de comprendre pourquoi l’offre en logements écoresponsables est si pauvre intra-muros. Pour Maxime Brard, Paris est “un micro-marché très éclaté. La gestion des chantiers y est très compliquée. En conséquence, la plupart des projets de construction de logements écologiques se fait hors de Paris.” Le promoteur n’hésite pas à se classer parmi les francs-tireurs, parmi “ceux qui veulent faire dès maintenant ce qui sera obligatoire dans deux ans avec le Règlement Environnemental 2020.” Le directeur d’Ecolocost explique à Loïc que les promoteurs parisiens sont piégés par le système actuel.

Un engagement timide des promoteurs

Première difficulté pour les petits promoteurs parisiens : l’absence de normes environnementales dans les projets de construction. “Dans le domaine de l’écologie, il y a rien d’obligatoire en matière de construction, on construit aujourd’hui comme on devait construire il y a dix ans !” relève Maxime Brard. Cela est à la fois vrai et faux. Plusieurs réglementations thermiques se sont succédées depuis la première en 1974. Toutes ont pour le moment mis l’accent sur la maîtrise de la dépense énergétique, et non pas sur l’empreinte carbone. La prochaine réglementation, attendue en 2020, aura pour but de corriger le tir, même si beaucoup de promoteurs craignent du retard dans son application.

L’obtention de permis de construire est également plus difficile à Paris, une ville aux normes architecturales très strictes. En moyenne, un projet de construction dure quatre ans à Paris, ce qui désincite les acteurs et rend la construction éco-responsable minime dans la capitale. Les projets utilisant du bois ne représentent que 5% du secteur de  la construction intra-muros. A Paris, c’est la demande de logements écoresponsables qui crée l’offre. 

Loïc se heurte enfin à une logique très simple. La densité parisienne laisse peu de place à de nouveaux projets de construction. “Les implantation sont rares. Les autorisations de voiries peuvent prendre du temps et la qualité du sol pose problème”, complète David Mégrier, directeur de l’agence parisienne d’Immobilière 3F, qui gère plus de 13 000 logements dans la capitale. Son groupe s’est tourné vers la réhabilitation – la solution la plus écologique sur le papier – alors que le processus de construction représente à lui seul la moitié de la pollution générée par le logement.

Après avoir réalisé deux projets dans les écoquartiers parisiens, l’agence Immobilière 3F développe aujourd’hui sept projets de réhabilitation, dont les premiers seront livrés en mars prochain. “On cherche toujours à faire des économies d’énergies, ce qui a l’avantage d’entraîner des économies de charge pour les locataires, précise David Mégrier. On travaille essentiellement sur l’enveloppe des bâtiments et à la récupération de chaleur sur le réseau d’eau usée.”

Pour autant, la rénovation énergétique présente aussi ses inconvénients. “Pour une opération de réhabilitation, il faut compter trois ans et demi. Entre 18 et 24 mois de montage, auxquels il faut ajouter les études préalables”, confie David Mégrier. Cela risque de sembler un peu long à Loïc.

Construire, acheter, louer ou rénover de manière durable à Paris, aucune de ces solutions ne convient à Loïc. Il a entendu parler d’un autre dispositif. Les écoquartiers pourraient répondre à ses exigences.

Clara LAHELLEC et Maxime LEMAITRE



Photo page d’accueil : immeubles de l’écoquartier Clichy-Batignolles. Crédits JH